Imagine adquirir um imóvel após conferir a matrícula, emitir certidões e não encontrar qualquer penhora ou restrição. Tudo aparentemente regular. Ainda assim, posteriormente, o imóvel é alcançado por uma execução fiscal decorrente de uma dívida que não apareceu nas pesquisas realizadas antes da compra.

Essa situação foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.173.311/PE e trouxe um importante alerta para as operações imobiliárias.

No caso analisado, os imóveis haviam sido adquiridos de pessoa que exercia atividade como empresário individual. Embora as pesquisas realizadas pelo CPF não revelassem o débito, existiam créditos tributários inscritos em dívida ativa relacionados ao CNPJ utilizado na atividade empresarial.

O ponto central é que, no empresário individual, não há separação patrimonial entre a pessoa física e a atividade empresarial. Assim, pesquisar apenas o CPF do vendedor pode não ser suficiente para identificar todos os passivos capazes de atingir seu patrimônio.

Além disso, tratando-se de execução fiscal, o art. 185 do Código Tributário Nacional estabelece regra específica para a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.

No julgamento, a ausência de penhora registrada na matrícula e a alegação de boa-fé do adquirente não foram suficientes para afastar o reconhecimento da fraude à execução fiscal.

O que muda na prática?

O precedente reforça a importância de uma due diligence mais ampla antes da aquisição de imóveis.

Quando o vendedor é ou foi empresário individual, é recomendável que a análise não fique restrita à matrícula e às certidões vinculadas ao CPF. É necessário verificar também a existência de CNPJ relacionado à atividade empresarial e investigar eventuais débitos fiscais e execuções correspondentes.

A matrícula limpa continua sendo fundamental, mas não necessariamente revela todos os riscos da operação.

O REsp 2.173.311/PE deixa uma lição importante: na compra de um imóvel, a análise jurídica não deve se limitar ao bem. Também é necessário investigar adequadamente quem está vendendo.

Uma due diligence bem realizada pode identificar riscos que ainda não chegaram à matrícula — mas que podem chegar ao imóvel no futuro.

A BGF Advogados está à disposição para orientar compradores, vendedores e empresas na análise preventiva de operações imobiliárias, disponibilizando inteligência jurídica investigativa para a identificação de riscos e adoção das cautelas jurídicas necessárias para uma negociação mais segura.